Prodaja na lastno pest

Kdor se odloči sam prodati nepremičnino, torej brez posrednika in/ali pravnika, se mora zavedati, da v določenih primerih velja predkupna pravica. Lahko jo imajo denimo občine (škofjeloška, na primer, jo ima za celotno staro mestno jedro) in država (za spomenike državnega pomena), sicer pa je splošna in jo predpisuje 66. člen stvarnopravnega zakonika, ki pravi takole:

»Solastnik lahko razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih lastnikov. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Če predkupno pravico hkrati uveljavlja več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavi predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem.«

In če kdo ne gre brat naprej, ne ve, da 124. člen pravi:

»Če imajo nepremičnine dva ali več etažnih lastnikov in nimajo več kot pet posameznih delov (ne lastnikov, posameznih delov!; op. p.), imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico.«

Pozor!

Torej ne gre za predkupno pravico samo v primeru, kadar imamo nepremičnino z določenimi idealnimi deleži, torej pri solastništvu, ampak v določenih pogojih tudi pri etažni lastnini (na primer v vila blokih)! V takšnih primerih je priporočljivo: ali najprej pridobiti izjave predkupnih upravičencev, da ne uveljavljajo predkupne pravice, in šele potem skleniti prodajno pogodbo ali skleniti predpogodbo in v njej napisati, zakaj smo jo sestavili.

Nato moramo v skladu s 507. členom obligacijskega zakonika »predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponuditi, naj jo on kupi pod enakimi pogoji«.

Zatem mora, po 508. členu tega zakonika, »predkupni upravičenec v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico. Hkrati z izjavo, da kupuje stvar, mora plačati kupnino, določeno v lastnikovem obvestilu o nameravani prodaji, ali jo položiti pri sodišču. Če je lastnik v pogojih za prodajo navedel določen rok za plačilo kupnine, lahko predkupni upravičenec izkoristi ta rok le, če da zadostno zavarovanje.« So primeri, ko to ni bilo storjeno, in ljudje so jo skupili, ker so prodali nepremičnino brez upoštevanja predkupne pravice.

Kaj pa zemljiška knjiga?

Pri predkupni pravici je treba tudi vedeti, da se zemljiška knjiga v to ne vtika, če se izrazimo po domače. Če tja prinesemo overjeno kupoprodajno pogodbo, ki jo je pač podpisal eden izmed solastnikov nepremičnine (v tem primeru govorimo o nepremičnini s solastniškimi idealnimi deleži), bo kupec vpisan po deležu, katerega lastnik je prodajalec. Toda če sosed izve in je pripravljen plačati enako kupnino po enakih pogojih, kot jo je prodajalec prodal tretji osebi, lahko posel na sodišču izpodbija in doseže neveljavnost pogodbe.

Kajti po 512. členu obligacijskega zakonika, »če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca, in če je bila tretjemu znana ali mu ni mogla ostati neznana predkupna pravica upravičenca, lahko ta v šestih mesecih, šteto od dne, ko je zvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu.« Ampak kupec je že plačal in posledice so lahko hude.

Pisna izjava je nujna

Prodajalec – tako nepremičnine po solastniških deležih kot nepremičnine z etažno lastnino do pet enot – torej potrebuje pisno izjavo vseh v hiši, da se odpovedujejo predkupni pravici. Ta izjava zadostuje in ni nujno, da je overjena. Če pa kdo noče podpisati, mu je treba poslati priporočeno s povratnico, kar je dokaz, da mu je bila izjava poslala, ali pa celo z osebno vročitvijo, in nato čakati 30 dni. Če ne odgovori v 30 dneh, je ta pravica ugasnjena.

Treba pa je tudi paziti, da je predkupni upravičenec pravilno seznanjen, kajti po 2. odstavku 512. člena obligacijskega zakonika, »če je prodajalec napačno obvestil predkupnega upravičenca o pogojih za prodajo tretjemu in je bilo tretjemu to znano ali mu ni moglo ostati neznano, začne teči zgoraj omenjeni šestmesečni rok od dne, ko je predkupni upravičenec izvedel za prave pogodbene pogoje«.

Tretji odstavek istega člena pa pravi, da »samo upravičenje do predkupne pravice pa preneha v vsakem primeru po petih letih od prenosa lastnine stvari na tretjega«.

Resnični primer

Naš svetovalec pozna primer človeka, ki je kupil nepremičnino, ne da bi se poprej pozanimal o predkupni pravici, in sosed – predkupni upravičenec – je izpodbijal sklenjeno pogodbo in tudi dosegel njeno razveljavitev. In v tem primeru mora tisti, ki je prejel denar, tega vrniti. Druga zgodba pa je, ali to naredi sporazumno ali pa je potrebna za zdaj že bivšega kupca silno neljuba (in nepričakovana) pravda …

Zakaj sploh predkupna pravica?

Človek se vpraša, zakaj je zakonodajalec tako predpisal predkupno pravico tudi pri etažni lastnini. »Zadeva je logična,« pravi gospod Elouissi, »in sicer zato, ker v hiši, ki ima manj kot pet enot in ima etažno lastnino – to pomeni, da ima vsako stanovanje v zemljiški knjigi svojo podvložno številko – obstaja hišni red, ki je med temi sosedi že uveljavljen. In da se ta red ne bi podrl s prihodom koga novega, moraš vedno najprej ponuditi sosedu. Tudi če ne gre za solastniško pravico. Pri solastništvu (po deležih) gre za neomejeno število, pri etažni lastnini pa do pet enot. In ljudje tega večinoma ne vedo.«