Pri nepremičninah obstaja predkupna pravica, če:

1. je nepremičnina na območju predkupne pravice po Zakonu o urejanju prostora oziroma po odloku lokalne skupnosti, na primer po odloku Mestne občine Ljubljana, odloku Občine Škofja Loka ipd., ali države;
2. gre za nepremičnino, zaščiteno po Zakonu o varstvu kulturne dediščine;
3. je nepremičnina na območju, za katero veljajo posebni predpisi po Zakonu o obrambi oziroma po Uredbi o določitvi objektov in okolišev, ki so posebnega pomena za obrambo in ukrepi za njihovo varovanje,
4. gre za kmetijsko zemljišče po Zakonu o kmetijskih zemljiščih.
   
   

Po odloku lokalne skupnosti ali države

Občine in država lahko za spomenike državnega pomena z odlokom opredelijo posamezne stavbe ali območje, kjer lahko zaradi javnega interesa uveljavljajo predkupno pravico. Če želimo na takšnem območju nepremičnino prodati, moramo poprej na občino podati vlogo za izdajo potrdila o predkupni pravici. Obrazci za to so na voljo tudi v elektronski obliki na spletnih straneh občin. Ne pozabite pa vložiti tudi vloge za pridobitev potrdila o namenski rabi zemljišča. Pri nekaterih občinah, denimo črnomaljski, zadošča za obe potrdili ena vloga, drugod, denimo pri škofjeloški, pa je treba vložiti dve. Obe potrdili sta brezplačni.

Po zakonu o varstvu kulturne dediščine

Nepremičnine so lahko zaščitene tudi po Zakonu o varstvu kulturne dediščine. Gre za spomeniško varstvo. Pri tem je lahko kulturni spomenik sama stavba ali pa stoji na takšnem območju, ki je po zakonu razglašeno za zaščiteno območje, kjer velja predkupna pravica. Poleg tega je treba ugotoviti, ali je stavba kulturni spomenik lokalnega ali državnega pomena. Od občine ali države je treba pridobiti potrdilo, da ne uveljavlja predkupne pravice.

Če gre za lokalni pomen, je dovolj, da lokalna skupnost, na primer Mestna občina Ljubljana, izda potrdilo, da ne uveljavlja predkupne pravice po določenem zakonu. Če pa gre za državni pomen, je treba pridobiti potrdilo od ministrstva za kulturo.

Vsaka sklenjena pogodba, ki je v nasprotju z zakonom, je nična. Notar overi podpis prodajalca na pogodbi le, če prodajalec predloži izjavo predkupnega upravičenca, da ne uveljavlja predkupne pravice. Pri nakupu takšne nepremičnine je treba vedno nujno podpisati predpogodbo in ne izročiti are – temveč jo deponirati pri nepremičninskem posredniku ali notarju –, dokler ni to potrdilo pridobljeno. Če pa želi kupec podpisati prodajno pogodbe šele takrat, ko je pridobljeno potrdilo, torej brez predpogodbe, obstaja riziko, da ga drug kupec prehiti. Čakanje na potrdilo lahko traja tudi mesec dni, v tem času pa se lahko marsikaj zgodi, denimo nesrečna smrt prodajalca. In če bi bila ara že izročena prodajalcu, bi moral kupec vračilo are zahtevati od dedičev. To pa se lahko, če ne gre sporazumno, zavleče, saj mora iti postopek prek sodišča.

Torej, pri predkupni pravici posameznikov pogodba ni nična, nekdo jo mora izpodbijati (solastnik deleža v hiši oziroma solastnik v hiši z etažno lastnino do pet enot), v primeru zaščite nepremičnine po zakonu o varstvu kulturne dediščine pa je pogodba že po zakonu nična.

Objekti in okoliši, ki so posebnega pomena za obrambo

Obstaja pa še tretja stvar, ki je tudi zelo pomembna, in sicer jo predpisuje Uredba o določitvi objektov in okolišev, ki so posebnega pomena za obrambo in ukrepi za njihovo varovanje (objavljena v Uradnem listu RS, št. 7/1999 z dne 5. 2. 1999, in spremenjena v Uradnem listu RS, št. 67/2003 z dne 11. 7. 2003), ki v svojem 5. členu pravi, da »/…/ je treba pri prometu z zemljišči, ki so opredeljena v prostorskih aktih kot kmetijska zemljišča, gozdovi ali območja, namenjena za poselitev, razen gradbenih parcel, na katerih so objekti že zgrajeni, pred sklenitvijo pravnega posla pridobiti soglasje ministrstva, razen v primerih, ko država uveljavi predkupno pravico na podlagi zakona. Katastrske občine so določene v prilogi te uredbe.« Pri tem pa je mišljeno Ministrstvo za obrambo RS (Mors). Katastrskih občin, na katere se uredba nanaša (naštete so v prilogi k uredbi), je bilo leta 1999 kar 1241, nakar je zakonodajalec leta 2003 njihovo število zmanjšal na 263.

Od ljubljanskih so v uredbi med drugim naslednje katastrske občine: Gradišče, Rudnik, Log, Ig, Ježica, Brinje 1, Tacen, Vižmarje, Podgorica, Grosuplje, Šmartno, Čemšenik, Hraše, Zaplana, Vrhnika, Bežigrad … potem pa še Kranj, Rožna dolina na Primorskem … In ker govorimo o katastrskih občinah na območju celotne Slovenije, je treba pogledati tudi šifro, ki je zapisana poleg imena občine, saj je, na primer, Trnovo lahko v Tolminu, Ilirski Bistrici ali v Novi Gorici.

Torej, pri nakupu oziroma prodaji parcele, kakor je opredeljena v uredbi, se lahko zgodi, da za to potrebujemo dovoljenje Morsa. In, na primer, sem sodi tudi ves ljubljanski Bežigrad! Kaj to pomeni? Naš svetovalec je imel primer, ko je za Bežigradom nasproti Gospodar­skega razstavišča, to je skoraj v centru Ljubljane, v pritličju hiše prodajal stanovanje z atrijem. Atrij, velik 25 kvadratnih metrov, je bil popolnoma ločena parcela, »kar je tudi prav, da se ve, da je samo od lastnika, ki stanuje v pritličju. In za prodajo tega atrija smo morali pridobiti potrdilo Morsa. Za prodajo oziroma nakup smo namreč potrebovali njihovo odobritev. In pri tem, to je tudi zelo pomembno, ko zaprosimo za potrdilo, moramo že vedeti, kdo bo kupec, saj moramo dati Morsu podatke o njem.« V tem je torej pomembna razlika v primerjavi s prodajo oziroma nakupom na območjih, ki niso navedena v uredbi, saj drugje pri prodaji še ni treba imeti kupca, tukaj pa. Torej če kupujete recimo za Bežigradom v Ljubljani hišo z atrijem, pri tem pa sta parceli, na kateri stoji hiša, in parcela atrija ločeni, potrebujete potrdilo Morsa.

Kmetijsko zemljišče

Gre za prodajo po posebnem postopku, ki se začne z objavo ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda na oglasni deski upravne enote. V roku 30 dni od objave pa se lahko prijavijo predkupni upravičenci, ki jih je šest in so po zakonu navedeni po vrstnem redu: solastnik, mejaš, zakupnik, drug kmet, kmetijska organizacija ali posameznik, ki jima je zemljišče potrebno za opravljanje kmetijske dejavnosti, in Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS. Vsakdo, kdor želi kupiti ponujeno zemljišče, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Šele ko upravna enota izda potrdilo o odobritvi pravnega posla, lahko notar overi podpis prodajalca na prodajni pogodbi.